La Zona Metropolitana de Monterrey necesita dejar de crecer únicamente hacia la periferia y comenzar a aprovechar la infraestructura que ya existe en las zonas consolidadas, plantea Eugene Towle, socio director de Softec.
Monterrey, Nuevo León, 27 de agosto de 2026.— El crecimiento de la Zona Metropolitana de Monterrey enfrenta un dilema cada vez más evidente: mientras la ciudad continúa expandiéndose hacia nuevas áreas, amplias zonas consolidadas pierden población pese a contar con calles, transporte, alumbrado y equipamiento que ya fueron financiados y construidos.
Para Eugene Towle, socio director de Softec, la regeneración urbana y la densificación inteligente deben convertirse en componentes centrales de la planeación metropolitana, particularmente ante una demanda estimada de 870 mil viviendas para los próximos años en Nuevo León. 
Durante la conferencia “Perspectivas y estadísticas del sector inmobiliario”, organizada por la Cámara de Propietarios de Bienes Raíces de Nuevo León (Caprobi), el especialista advirtió que extender indefinidamente la mancha urbana eleva los costos de operación de la ciudad, mientras que aprovechar zonas con infraestructura subutilizada puede hacer más eficiente la prestación de servicios públicos.
El problema, explicó, no es únicamente dónde construir nuevas viviendas, sino cómo hacer más eficiente la ciudad que ya existe.
“Con 300 viviendas por hectárea tienes un policía, cuatro luminarias y 400 metros de calle; si tienes 60 viviendas por hectárea, para atender a la misma gente necesitas cuatro policías, 12 luminarias y mil 700 metros de calle. Es mucho más caro operar y administrar los servicios para las autoridades”, señaló Towle.
La diferencia en densidades refleja uno de los principales costos ocultos de la expansión urbana: a menor concentración de población, mayor infraestructura se requiere para atender a los mismos habitantes.
La ciudad que se expande y la ciudad que se vacía
Towle utilizó la imagen de una cebolla para describir el proceso urbano de Monterrey. Las nuevas generaciones, dijo, se desplazan hacia las capas exteriores de la metrópoli, mientras sectores centrales pierden habitantes a pesar de conservar infraestructura y servicios.
El desafío consiste en revertir esa dinámica mediante la recuperación de zonas consolidadas, incorporando vivienda acorde con las necesidades actuales de las familias y combinando mayores densidades con usos mixtos.
La regeneración, aclaró, no debe entenderse como la simple construcción de torres. Implica volver a poner en uso áreas urbanas que han perdido población y actividad económica, aprovechando infraestructura que ya existe.
Esta estrategia puede generar beneficios que van más allá del mercado inmobiliario: reducir recorridos, mejorar la eficiencia del transporte, fortalecer las finanzas municipales y disminuir el costo de llevar servicios a nuevas zonas de expansión.
Crecer hacia adentro
El reto para Monterrey será, por tanto, combinar dos procesos que tradicionalmente se han abordado por separado: la extensión de la ciudad y la regeneración de sus áreas consolidadas.
Ante una demanda habitacional que alcanzaría 870 mil viviendas en los próximos años, la discusión deja de ser únicamente cuántas casas necesita Nuevo León y pasa a una pregunta más compleja: dónde deben ubicarse para que el crecimiento sea sostenible y financieramente viable para las ciudades.
Para Deborah Reyes, directora general de Caprobi, el sector inmobiliario debe participar en la construcción de una visión metropolitana centrada en las personas y en una ciudad más accesible y sostenible.
Towle planteó que el siguiente paso debe ser abandonar el diagnóstico y avanzar hacia una definición concreta del modelo de ciudad que Monterrey quiere construir.
“El desarrollo inmobiliario tenemos que entenderlo como la manera de generar un futuro posible y deseable para nuestras ciudades”, afirmó.
La discusión coloca así a la regeneración urbana en el centro de uno de los principales desafíos de Monterrey: crecer sin seguir encareciendo la operación de una metrópoli que ya cuenta con buena parte de la infraestructura necesaria para recibir a nuevos habitantes.
